Przedmiotem artykułu jest problem, z którym mierzy się część właścicieli lub najemców lokali mieszkalnych. Mowa o uciążliwym zapachu, który przedostaje się z lokalu gastronomicznego do części wspólnych budynku czy wprost do lokali mieszkalnych. Często bowiem lokale usytuowane na parterze budynku mieszkalnego są lokalami usługowymi. To w nich prowadzona jest m.in. działalność gastronomiczna. Z uwagi na jej naturę, może ona prowadzić do ingerencji w prawo własności osób trzecich. Ingerencją tą stanowi zdecydowanie przedostawanie się uciążliwego zapachu, który utrudnia funkcjonowanie innym użytkownikom nieruchomości.
Uciążliwy zapach wydostający się z lokalu gastronomicznego – kwalifikacja prawna immisji
Immisja – jest to działanie właściciela nieruchomości, które zakłócała korzystnie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Powyższe wynika z art. 144 k.c., który każdorazowo stanowi punkt wyjścia przy rozważaniach w przedmiocie zakazu immisji pośrednich:
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.
art. 144 Kodeksu cywilnego
Wytwarzanie zapachów zakwalifikowane zostało w doktrynie właśnie do immisji pośrednich. Immisje pośrednie to takie działania właściciela nieruchomości (na nieruchomości wyjściowej), których szkodliwe skutki mogą być odczuwalne w sposób naturalny na nieruchomościach sąsiednich – np. poprzez wytwarzanie zapachów1. Immisje pośrednie są zatem jedynie szkodliwym skutkiem działań właściciela wykonującego przysługujące mu uprawnienia właścicielskie. Nie zaś celowe jego działanie mające na celu naruszenie cudze prawo własności.
Ponadto wśród immisji pośrednich wyróżnić należy dodatkowo immisje materialne oraz niematerialne. Te pierwsze są oddziaływaniem polegającym na przenikaniu na nieruchomości sąsiednie cząstek materialnych, jak pyły, gazy, zapachy lub pewnych sił, jak wstrząsy, hałasy, fale elektromagnetyczne. Oddziałują one na podstawowe zmysły ludzkie, z wyjątkiem wzroku2.
Zakaz immisji – komu oraz na jakich zasadach przysługuje roszczenie o zaniechanie naruszeń?
Roszczenie o zaniechanie naruszeń i o przywrócenie stanu zgodnego z prawem, jest roszczeniem określanym jako roszczenie negatoryjne. Podstawę do jego dochodzenia stanowi art. 222 § 2 k.c.:
„Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń„.
art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego
Z pozwem o zaniechanie immisji może wystąpić nie tylko właściciel nieruchomości lokalowej, ale również najemca lokalu. Właściciel nieruchomości będzie władać jeszcze silniejszą legitymacją procesową. Powodem jest przysługujący mu udział w prawie własności lokalu mieszkalnego oraz w odpowiedniej części udział w prawie własności w częściach wspólnych nieruchomości.
Pozwanym w sprawie o zaniechanie immisji może być zarówno właściciel nieruchomości wyjściowej, jak i najemca lokalu usługowego. Fakt wynajmowania lokalu firmie gastronomicznej, nie zwalnia właściciela lokalu od odpowiedzialności prawnej.
Istota roszczenia negatoryjnego – cel postępowania o zaniechanie immisji w sprawie uciążliwego zapachu przenikającego z lokalu gastronomicznego
Przyczyny przedostawania się gazów oraz uciążliwego zapachu z lokalu gastronomicznego do części wspólnych nieruchomości (klatki schodowe, windy) oraz do lokali mieszkalnych mogą być różne. Mogą być to skutki m.in.:
- błędów popełnionych na etapie wznoszenia budynku;
- dokonanego przekształcenia lokalu mieszkalnego w lokal usługowy. Przykład: kuchnia w lokalu gastronomicznym w dalszym ciągu korzysta z szybu wentylacyjnego, połączonego z system innych lokali mieszkalnych;
- braku odpowiedniego dostosowania lokalu usługowego do świadczonych w nim usług gastronomicznych
Idąc za przykładem lokalu gastronomicznego, z którego uciążliwy zapach przedostaje się do sąsiednich nieruchomości. Celem pozwu o zaniechanie immisji w takiej sprawie będzie roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Przykładem takiego roszczenia może być żądanie o zainstalowanie w nieruchomości lokalowej urządzenia wentylacyjnego. Ma ono bowiem zapewnić skuteczne wyrzucanie powietrza, gazów z nieruchomości wyjściowej, bez jego przenikania w nieruchomości sąsiadujące.
Pamiętać należy, że pozew o zaniechanie immisji będzie podlegać odpowiedniej opłacie sądowej. Sprawa o zakazanie immisji ma charakter sprawy majątkowej. Wypowiedział się w tym przedmiocie Sąd Najwyższy, który podkreślił, że
„Jest to więc typowy instrument ochrony prawa majątkowego w postaci własności nieruchomości przed jego naruszeniami przybierającymi inną postać niż pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, w tym poprzez immisje.”
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14.01.2021 r., sygn. akt: IV Cz 80/20.
Skontaktuj się ze mną
Jeżeli masz pytania związane z treściami publikowanymi na Blogu, bądź poszukujesz informacji na tematy dotychczas tam niepodniesione, a które – w Twojej ocenie – warto szerzej opisać, lub potrzebujesz wsparcia prawnego w Twojej indywidualnej sprawie, zachęcam do skontaktowania się ze mną poprzez wypełnienie formularza zgłoszeniowego.